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◈소개
요즘 2023년 내 집 마련은 언제나 어렵습니다. 이유도 다양하고 시기를 선택하는 것도 고민입니다. 반대로 내 집을 마련하지 않는 사람도 적지 않습니다. 이들 역시 나름의 이유가 있습니다. 내 집마련 이유와 내 집마련 계획이 없는 이유를 설문조사한 사례가 있습니다. 설문조사에선 내 집마련을 하는 이유에는 전, 월세에서 벗어나고 싶다는 비율이 압도적입니다. 반대로 내 집마련을 하지 않는 이유로는 집값이 너무 비싸서 근로소득을 버는 게 한계가 있다고 합니다. 올해 들어 급매물이 소진되어 원하는 저가 매물을 찾기가 어려워지고 있습니다. 금리도 미친 듯이 올라서 대출을 받고 사기에는 집값이 너무 올라서 또 물가도 또 또 올라서 삶이 팍팍하기 그지없습니다. 그래도 1%라도 희망이 있으면 전진해 나가야 되지 않겠습니까? "아직 늦지 않았습니다." 오르막이 있으면 내리막이 있는 법. 우리는 투자나 실거주할 매물이 없는 것이 아니라 저평가된 지역을 못 보는 거라고, 아직 너의 그릇이 작아서 시중에 흘러 다니는 돈을 쓸어 담지 못하고 있을 뿐입니다. 이 책을 통해 벼락거지가 되어 낙담하고 있는 부린이, 또는 투자를 통해 부의 그릇을 키우고 싶은 초보 투자자에게 선한 영향력을 전하는 것을 목표로 소개하고자 합니다. 책의 내용이 조금 어려울지라도 무한반복해서 읽어보고 실제로 분석하고 투자하다 보면 나도 모르게 어느새 부동산 부분의 전문가가 되어있을지 모릅니다. 소개할 내용은 부동산 투기의 기본기, 수익 올린 공부법, 상황별 투자전략을 소개하고자 합니다.
◈부동산 투자의 기본기
"강한 놈이 살아남는 것이 아니라, 살아남는 놈이 강한 것이다"라는 말이 있는 데 투자에서 가장 중요한 요소입니다. 회사생활로 따졌을 때 먼저 승진을 했는 데 얼마 못 가 보직 해임을 당해 진급이 느렸던 사람이 그 자리를 차지하고 쭉 그대로 유지하는 사람이 결국은 승자라는 인생의 진리입니다. 부동산 투자도 마찬가지로 우선 첫째, 잃지 않는 투자를 하겠다는 마음 가짐이 되게 중요합니다. 위험이 없는 투자, 무조건 수익이 나는 투자는 없지만 마인드라도 그렇게 가져야 합니다. 그래야만 높은 수익률과 빠른 수익 실현이 가능할 것 같은 물건에 집착하지 않을 수 있습니다. 둘째, 본인이 가진 능력보다 너무 큰 물건이라면 욕심내지 말아야 합니다. 신용대출과 마이너스대출을 다 받으면 더 좋은 A 물건을 살 수 있더라도, 무리가 되지 않는 선에 있는 B를 선택하는 게 현명합니다. 최악의 상황을 대비해야 합니다. 셋째, 아무리 좋은 물건이라도 과분하다 싶으면 과감히 포기할 수 있는 용기가 필요합니다. 이번 물건을 놓치면 이런 기회가 다시없을 것 같고, 평생 후회할 것 같지만 그렇지만도 않습니다. 나에게 꼭 맞는 더 좋은 물건이 나타나기도 하니 너무 욕심내거나 아쉬워할 필요 없습니다. "투자는 평생 하는 거다"라는 마음가짐으로 늘 평정심을 갖고 리스크와 안전마진을 고려하시길 바랍니다. 넷째, 부동산 금사빠가 되지 않는 것입니다. 부동산을 공부하고 여기저기 임장하다 보면 괜찮은 물건이 꼭 한 두 개씩은 있습니다. 이때 중요한 것이 그 물건과 금세 사랑에 빠지지 않는 것입니다. 초보 중에는 금사빠가 너무 많습니다. 부동산 금사빠는 그 물건이 너무 좋아 보이고, 이걸 놓치면 너무나 후회할 것 같은 기분이 듭니다. 물론 최근에는 빠른 선택 덕분에 큰 이익을 거둔 사례가 많았습니다. 하지만 항상 한 번 더 고맨해보고, 다른 물건과도 비교해 본 후 결정해도 늦지 않습니다. 제일 중요한 것은 한 번에 몇억 버는 것에 집착하지 말고, 소액을 벌더라도 평생 잃지 않는 투자를 하기 위해 노력하는 게 제일 좋습니다.
◈수익을 올린 공부법
부동산 수익을 올리는 방법에서 갭투자란 게 있습니다. 갭투자란 매매가격과 전세가격 차이만큼의 금액으로 투자하는 방법입니다. 예를 들어, 매매가가 3억이고 전세가가 2억 5천 인 집이 있다면 내 돈 5천만 원만 있으면 투자가 가능합니다. 갭투자는 전세가격이 오르는 지역에서 해야 합니다. 기본적으로 전세가는 계속 오릅니다. 전세수요가 꾸준하고, 전세가가 많이 오를 수 있는 지역을 선택해야 합니다. 즉 공급보다는 수요가 많은 곳이 모든 재화의 원리에 적합합니다. 갭투자에는 평균 전세가율 대비 현재 전세가율이 높은 집을 선택하는 것이 좋습니다. 예를 들어, 평균 전세가율이 67%인데 현재 87%까지 전세가율이 올라온 단지가 갭투자에 좋은 단지입니다. 전세가보다 매매가가 많이 올라가기 때문에, 다시 전세가율이 낮아질 확률이 높습니다. 다시 말하면 매매가가 더 올라갈 확률이 높다는 이야기입니다. 중요한 것은 무조건 갭이 적다는 이유로 단지를 고를 것이 아니라, 향후 입주물량이 없고 기본적으로 전세수요가 탄탄한 지역에 평균 전세가율보다 현재 전세가율이 높은 단지를 선택하는 게 좋습니다. 상황별 장단점과 유의사항을 알려드리자면, 빈집일 경우 장점은 갭투자를 하는 사람이 가장 선호하고 인테리어 수리 용이하고, 잔금 날짜 조정이 상대적으로 용이, 세입자 맞추기 쉽습니다. 단점은 가격이 비쌉니다. 유의사항으로는 오랫동안 비어 있던 집인 경우 보일러 상태 등 집의 이상 유무를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
매도자가 실거주하고 있는 집의 장점은 집을 잘 보여주고, 잔금 날짜 조정 가능, 매도자의 이사 날짜가 정해지지 않은 경우 전세를 구하는 날짜와 맞춰서 수월하게 진행될 확률이 높지만, 매도자의 이사 날짜가 이미 정해져 있다면 촉박할 수 있습니다. 단점은 인테리어 수리 날짜 조율이 어렵고, 가격이 비쌉니다. 유의사항으로는 매도자 이사 날짜와 세입자 이사 날짜 맞추기가 어렵습니다. 세입자가 살고 있는 집인 경우의 장점은 가격이 저렴한데 단점이 많습니다. 투자금이 많이 들어갈 확률이 높고 보통 낮은 전세가에 들어가 있고, 만약 계약갱신 청구권까지 쓴다면 장기간 큰돈이 묶입니다. 집을 잘 안 보여줄뿐더러 새로운 세입자를 구하는 데 시간이 많이 걸립니다. 그래서 계약갱신 청구권이 사용 가능한 상황인지, 세입자가 나가는 상황인지 확실하게 파악해야 합니다. 이런 내용들을 참고하셔서 좋은 투자 하시길 바랍니다.
◈상황별 투자전략
20대, 30대, 40대 별 나이대에 따른 투자전략을 소개하고자 합니다. 먼저 20대는 보통은 투자하고 싶어도 가진 돈이 너무 없습니다. 취업에 성공해도 얼마 되지 않아 모은 돈 없고 나가는 돈 많고 그래도 젊지 않습니까. 몇 번 실패해도 다시 일어날 힘이 충분합니다 책임져야 할 가정이 없기 때문에 다른 나이대에 비해 부담이 적습니다. 몸테크가 가능해 가뿐하게 견딜 수 있는 건강한 몸으로 이곳저곳 부딪혀 볼 수 있습니다. 만약 나이가 적은 데 돈이 있다면 재개발/재건축이 투자금이 많이 들어갈 수 있지만 큰 수익을 낼 수 있습니다. 서울/수도권 입지 좋은 곳에 있는 재개발/재건축 물건에 들어가는 것이 가장 좋고, 돈이 부족하다면 지방광역시나 중소도시로 눈을 돌리는 것이 낫습니다. 투자금이 없는 20대라면 지방에 투자 지역을 선정하고, 투자 가능한 자금 범위 안에서 가능한 단지를 골라 갭투자를 하는 게 좋은 방법입니다. 투자를 여러 번 하다 보는 눈을 기르는 데 중점을 두는 편이 좋습니다. 투자금이 있는 30대는 젊지만 부양할 가정이 있기에 조금은 신중하지만 도전적인 서울/수도권에 실거주 가능한 분양권을 노려보고 가장 입지가 좋은 곳을 선택해 실거주하시길 추천합니다. 반대로 투자금이 없는 30대 가정은 지방에서 구축 갭투자를 하거나, 분양권 또는 재개발/재건축 물건을 고르는 것이 가장 좋은 투자라고 생각됩니다. 투자금 여유가 있는 40대는 현재 살고 있는 집이 똘똘하다면 똘똘한 2 주택 전략으로, 만약 똘똘하지 못하다고 생각되어 갈아타고 싶다면 일시적 2 주택 갈아타기 전략을 쓰는 것이 세금 측면에서 유리합니다. 우선 똘똘한 2 주택 전략은 규제지역 1채 구매 후 비규제지역 1채를 구매하는 게 취득세 측면에서 좋습니다. 비규제지역은 2 주택까지 취득세가 1.1%이기 때문입니다. 따라서 현재 가지고 있는 주택은 계속 보유하고, 비규제지역 중 가장 좋은 물건을 고르는 겁니다. 반대로 투자금 여유가 없는 40대는 청약을 기대할 수 있는 나이입니다. 가능한 자금 범위 내에서 가장 좋은 입지에 청약하면 됩니다. 만약 무주택기간이 짧거나, 딩크족 청약점수가 부족하다면 지방 갭투자가 가장 안전한 투자 방법입니다.
◈인상적인 부분
이 책을 읽고 인생에 대한 회의감을 많이 느꼈습니다. 그저 돈 많은 종자들만의 세계인 부동산 투자를 전 돈이 무조건 많아야 되는 줄로만 알고 있었습니다. 근데 보니깐 소액투자로만으로도 아파트를 살 수 있다는 걸 알게 돼, 되게 좀 새로웠습니다. 투자하고 싶은 지역의 인구수/세대수 파악하고, 해당 지역의 수요와 공급 파악하고, 매매/전세지수로 매수 타이밍 알아보고, 지역 간 비교로 성공적인 투자 확률 높이고, 학군과 상권이 좋은 지역 파악하고, 내 투자금에 맞는 물건 찾아 부동산을 전략적으로 접근해 아파트를 살 수 있다는 점이 내게도 희망이 있다는 것을 일깨워준 내용이었습니다. 투자는 평생 하는 거라고 책에서 나옵니다. 그래서 내가 정한 목표, 그 방향으로 올바르게 가고 있는지 확인하고 또 확인하고 누구가 얼마 벌었고 가 중요하지도 부러 하지도 않고 내 페이스대로 한 건의 투자를 성공해 보겠습니다.